物業(yè)工作計劃(通用15篇)

　　時間過得可真快，從來都不等人，又迎來了一個全新的起點，做好計劃，讓自己成為更有競爭力的人吧。那么你真正懂得怎么制定計劃嗎？下面是小編收集整理的物業(yè)工作計劃，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)工作計劃1

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本計劃：

　　一、指導思想

　　以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　二、目標和范圍

　　(一)目標：

　　1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到9xxxx;對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到9xxxx。

　　2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到10xxxx;*年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要10xxxx簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

　　3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要10xxxx取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。

　　4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到10xxxx，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到10xxxx。

　　6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到8xxxx以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　(二)范圍：對全市實行物業(yè)管理的24xxxx住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　三、工作內(nèi)容

　　(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　(二)全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在9xxxx以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。

　　(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

　　一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在xxxx平方米以上的(含xxxx平方米)的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積xxxx米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《(前期)物業(yè)服務合同》和《業(yè)主(臨時)公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前10xxxx簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

　　二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。

　　三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的'標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　(四)建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到10xxxx;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　(五)采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：邢凱

　　副組長：王鐵

　　成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

　　領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

　　市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改;三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

　　各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進行實施。

　　(一)排查階段(*年5月10日至5月31日)

　　由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　(二)整改完善階段(*年6月1日至10月31日)

　　各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　(三)驗收階段(*年11月1日至11月15日)

　　領導小組成員單位按照工作內(nèi)容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　　(一)提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　(二)密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。

　　(三)加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

　　(四)強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

物業(yè)工作計劃2

　　根據(jù)廣州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，結合我司在管樓盤的實際情況，為不斷提高物業(yè)管理服務水平和質量，加強員工隊伍綜合素質修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強與業(yè)主的溝通及合作，不斷增進與業(yè)主之間的了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主的滿意度，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此，管理部擬定20xx年的工作計劃如下:

　　一、嚴格例行季度檢查制度;根據(jù)我司服務宗旨的要求例行季度檢查制度，嚴格按照各項標準對各個管理處的工作進行監(jiān)督檢查，對未達標準的項目提出建設性的建議，同時向管理處發(fā)出限期整改通知。對未按照要求及時整改者，將根據(jù)公司的有關規(guī)定嚴格作出相應的處罰。

　　二、認真貫徹執(zhí)行我司的ISO9001:20xx質量管理體系，完善各管理處的檔案資料;各管理處按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的標準完善檔案資料，管理部對管理處的檔案資料做出定期檢查制度，對未完成的管理處提供指導和協(xié)助。

　　三、做好迎接“市優(yōu)”、“省優(yōu)”評比的準備;隨著我司工作日新月異的進步，我司將于20xx年度上報部分項目參加“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比，“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評比將標志著我司服務工作步上一個新臺階。所以，管理部將協(xié)助參加評比項目做好一切迎接評比的準備，盡最大的努力完成公司的預定指標。四、提高管理費和停車收費率;管理費是支持物業(yè)管理工作運轉的根本，服務再好，評價再高，如管理費收費率低下，一切都將是空談，同時，管理費的收取率高也是服務工作效率好的標志。上年度我司的物業(yè)管理費收費率相當不理想，故在20xx年度里，管理部將把收費率列為首要解決的`問題。管理部將協(xié)助各個管理處把收費率提高，催收物業(yè)管理費的計劃有:

　　1、對各個管理處匯總的管理費收費情況進行分析;

　　2、對催收費人員進行催收費技巧的培訓;

　　3、協(xié)助管理處上門催繳管理費;

　　4、通過停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費;

　　5、通過法律途徑追討。五、跟進工程維修和外包合同的實施;及時了解和跟進外包工程和合同的落實情況，對未達標者采取強硬的措施促使其達標完成，確保我司的利益。

　　六、簽訂業(yè)務合同;規(guī)范存檔各類合同資料，掌握合同資料的內(nèi)容，及時續(xù)簽到期的合同，同時在確保我司利益的前提下簽訂新的業(yè)務合同。

　　七、組織員工培訓，為員工提高自我綜合素質搭建學習的平臺;各管理處制定出員工培訓的計劃并落實，管理部負責監(jiān)督其實施，必要時管理部安排人員參與，做好培訓的存檔記錄，同時上交培訓資料和培訓記錄。管理部與外界聯(lián)系，獲取有利于員工發(fā)展的信息，為員工提升自我綜合素質搭建學習的平臺。

　　八、落實獎罰制度，以提高各管理處的服務水平;要求全體員工熟悉我司員工手冊和各種規(guī)章制度，通過對優(yōu)秀員工的評比、好人好事和突出貢獻的獎勵，以此激勵員工做好本份職責的同時提升自我，同時通過各種處罰制度，限制員工的各種不良行為，以此提高我司的服務水平。

　　九、監(jiān)督各管理處工作計劃的落實;各管理處須按時做好年度總結和計劃，管理部對管理處的年度總結和計劃提出建設性和專業(yè)性的意見，同時監(jiān)督其實施。未及時落實者，管理部督促和協(xié)助其按時完成。

　　十、開展多種經(jīng)營;根據(jù)各樓盤的具體情況，通過開展多種經(jīng)營，以增加公司和員工的收入，實現(xiàn)公司和員工利益最大化。開展多種經(jīng)營如:廣告招租、場地租用、房屋中介、代辦業(yè)務等便民服務。

　　十一、加強企業(yè)文化的建設;企業(yè)文化是一個企業(yè)的精髓，是凝聚人心的粘合劑，也是一個企業(yè)規(guī)范的重要體現(xiàn)，所以加強企業(yè)文化的建設是工作中不可忽略的組成部分。管理部向公司提出有關加強企業(yè)文化建設的意見，并積極配合落實完成。

　　十二、完成領導臨時安排的任務，同時協(xié)助各部門完成其他工作。

　　20xx年是一個跨越的年度，xx部將根據(jù)公司的發(fā)展要求，把我司的各項工作提升到一個新臺階，完成管理部的職能使命。

物業(yè)工作計劃3

　　根據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

　　<一>介入期

　　根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

　　1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：

　　（1）根據(jù)集團公司相關銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

　　（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

　　（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

　　（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

　　（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

　　（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通；

　　（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

　　（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

　　（9）與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

　　（10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

　　（11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

　　（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

　　（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

　　2、開展業(yè)主服務需求調查

　　積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的.物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。

　　3、按規(guī)范實施接管驗收

　　充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

　　4、介入期管理工作計劃表

　　<二>入住期

　　1、高效便利辦好入住

　　入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：

　　（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；

　　（2）銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；

　　（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；

　　（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

　　2、提供入住期的便民服務措施

　　（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

　　（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；

　　（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

　　3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議

　　4、裝修管理

　　（1）裝修宣傳培訓。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。

　　（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

　　（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。

　　（4）制定違章裝修處理流程。

　　（5）依據(jù)裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

　　5、治安管理

　　（1） 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

　　（2） 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色）

　　（3） 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；

　　（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

　　6、入住期管理工作計劃表

　　<三>常規(guī)期管理

　　通過培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

　　（1）安管培訓計劃

　　（2） 綠化培訓計劃

物業(yè)工作計劃4

　　1、老舊小區(qū)改造工程概況

　　20xx年，計劃對汽運十三隊、供電公司、桃園北區(qū)、民樂苑、富樂苑等5個片區(qū)(23個住宅小區(qū))實施綜合整治改造，改造總建筑面積39.41萬平方米，概算投資7105萬元;同時，本著“政府補一點、居民掏一點”的原則，對符合條件、接管老舊住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，給予每月每平方米0.2元專項補助，概算投資145萬元。

　　概算投資，7250萬元，政府投資。

　　2、老舊小區(qū)改造倒排工期

　　20xx年1月份完成所有改造小區(qū)的勘察測繪、施工圖設計;2月份完成所有改造小區(qū)的預算、評審;3月份發(fā)布招投標公告、確定中標企業(yè)、征求業(yè)主意見、做好開工準備;4月份對桃園北區(qū)、民樂苑、富樂苑等3個小區(qū)進行施工，完成總工程量的20%;5月份新開工10個小區(qū)，并完成總工程量的30%;6月份全部開工實施改造，并完成總工程量的`40%;7月份竣工5個小區(qū)，竣工率達到20%，并完成總工程量的55%;8月份竣工5個小區(qū)，竣工率達到40%并完成總工程量的65%;9月份竣工5個小區(qū)，竣工率達到60%，完成總工程量的80%;10月份竣工5個小區(qū)，竣工率達到80%，完成總工程量的90%;11月份基本完成改造任務;12月份進行工程收尾工作。

　　分管領導：

　　責任科室：

物業(yè)工作計劃5

　　因為剛接觸的新事物沒有工作經(jīng)驗THANKS

　　其實除了基本得崗位職責以外，還要有很強得責任心。真正的看重這份工作，想要做好。因為可能你一個人就關系到幾十上百戶家庭。物業(yè)工作很繁瑣，工程更是如此，有時忙得一天都停不下來。這是就需要我們物業(yè)人得責任心，來支撐我們?yōu)榍Ъ胰f戶解決好每一個問題。 應該好好保養(yǎng)啊

　　裝修和維修都是很重要的啊

　　不用拉

　　主要是電工方面的事，還有就是維修的事

　　物業(yè)公司工程部職責,這些也就是你的工作:

　　1、負責制訂小區(qū)內(nèi)公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定；

　　2、負責新接管物業(yè)項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；

　　3、負責查驗用戶裝修報批手續(xù)及審批裝修方案、監(jiān)督裝修方案的實施；

　　4、負責編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃，負責做好與本部門業(yè)務相關的合同評審；

　　5、負責小區(qū)內(nèi)的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；

　　6、負責對維修裝修項目、設備的保養(yǎng)進行驗收，負責對設備保養(yǎng)、維修、工程項目進行技術審核；

　　7、負責所有設備、設施系統(tǒng)（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；

　　8、配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；

　　9、負責配合客服中心物管員派發(fā)的維修施工單；

　　10、負責小區(qū)內(nèi)緊急情況的處理工作。 物業(yè)工程部年度計劃；

　　一：人員安排，

　　二：工作計劃：

　　三：做好能源控制管理

　　四：預防性維修：

　　五：健全設備設施檔案，做好維修工作記錄：

　　六：設備設施記劃維保工作：

　　七：做好員工培訓和團隊思想工作。

　　一、自我介紹各位領導、各位同事下午好：

　　我的名字叫z，1月9日入職zz物業(yè)管理處，任L4區(qū)工程部主管。回顧這一個多月來的工作，我覺得這是我入職新單位，投入新工作的一個轉折點。

　　二、入職至今的工作履行情況：

　　（一）基礎工作完成情況

　　1、對公司的架構和方針政策、行政、財務、員工管理等規(guī)章制度有了初步了解，基本熟悉了相關部門的運作流程，部門之間的協(xié)助工作順利進行。

　　2、基本熟悉園區(qū)的建筑物、附屬配套設施設備的分布位置、掌握其功能和運行狀況。

　　3、搜集整理園區(qū)各類設備設施的施工單位、安裝單位、維保修單位的名稱、地址、負責人和聯(lián)系電話，建立了較為詳盡的通訊錄，明確了各類建筑、設施、設備相應的施工單位及廠家。

　　4、通過有效的多渠道溝通，與本部門員工建立相互信任與支持的良好關系，營造積極向上的工作氛圍，穩(wěn)定了員工的思想，為今后的管理工作和隊伍建設奠定基礎。

　　5、帶領本部員工順利完成公共設備設施維修保養(yǎng)、管理和戶內(nèi)維修服務等工作，逐步完善各項管理制度。

　　（二）部門運作狀況

　　1、由于戶內(nèi)有償維修服務報修量很大，1月份平均每天報修高達13項。前任主管為了向業(yè)主提供及時的維修服務，將工程部主要人力投入到戶內(nèi)有償服務工作中，放松了公共設備設施的維修保養(yǎng)工作，導致設備巡查保養(yǎng)不到位，公共設施設備的故障維修不及時，存在很大的管理漏洞和安全隱患。為此，我根據(jù)設備運行狀況和工程部目前的人力狀況，結合戶內(nèi)維修服務的工作量和員工的技術水平等實際情況，對工程部現(xiàn)有人員的分工進行了調整，制定了相應的運行值班技工、戶內(nèi)維修技工、機電維修技工崗位職責，并完善了相關的.工作程序、工作規(guī)范、操作規(guī)程等管理文件，同時對員工進行宣傳教育，引導員工認清楚公共設備設施維修保養(yǎng)才是工作重點，端正工作態(tài)度，要求員工把握今后工作的原則，理順工作思路，嚴格執(zhí)行崗位責任制。經(jīng)過如此調整，使工程部結束了分工不清、責任不明、工作被動和打亂戰(zhàn)的局面，并使工程部重新掌握了工作的主動權，讓各項工作逐漸走上了正軌。

　　三、物業(yè)工程部面臨的困難

　　1、戶內(nèi)維修服務工作量還很大，目前的人力不能滿足業(yè)主提出的戶內(nèi)維修服務要求。

　　2、大部分設備設施早期已投入使用，保修期限和維修責任不明確，施工單位及廠家采取消極態(tài)度和拖延戰(zhàn)術，故障維修不及時，設備的正常運行沒有足夠的保障，存在很大的安全隱患。

　　3、公司尚未正式運用物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質量手冊，工程部與相關部門之間的工作協(xié)調缺乏一套完善的規(guī)范文本作為依據(jù)，責任界定不清、不細，服務鏈存在脫節(jié)現(xiàn)象。

物業(yè)工作計劃6

　　在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎上，總結經(jīng)驗，找出不足，以更加務實的態(tài)度，積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā)揚敬業(yè)、奉獻的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

　　《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質是企業(yè)優(yōu)質服務的基礎。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴格管理的服務團隊作為20xx年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業(yè)文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

　　一、人事行政

　　人事行政工作目標：

　　人員當月流動率小于5%

　　人員培訓覆蓋率達到100%

　　人員招聘到崗率達到98%

　　員工生活滿意度達到90%

　　1、團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統(tǒng)一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調動員工的積極性。績效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細節(jié)，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監(jiān)督的力度，對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進。

　　2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業(yè)務知識培訓和企業(yè)精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報告統(tǒng)一行動的共同基礎。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

　　3、在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚�組織相應的.員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

　　4、效益是企業(yè)的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

　　5、行政方面，將以配合業(yè)務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協(xié)調，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標準化、規(guī)范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

　　二、客服中心

　　物業(yè)管理是以服務為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。不斷提高江南世家物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

　　工作思路：

　　強調成本控制意識和成本管理程序;

　　強調團隊的有效運作和服務流程;

　　強調公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化;

　　強調“以人為本”的服務理念和服務的人性化;

　　致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

　　目標設置：

　　客戶綜合滿意率不低于90%;

　　服務綜合及時率不低于85%;

　　業(yè)務技能培訓100%;

　　小區(qū)

　　綠化完好率不低于90%;

　　綠化覆蓋率不低于60%;

　　管理費收費率一期逐步達到70%;

　　二期收費率達到90%;

　　生活垃圾日清率為100%;

　　工作重點：

　　根據(jù)對20xx年的工作回顧和反思，20xx年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調溝通、落實執(zhí)行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環(huán)境。

　　(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范自我、服務業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領出一支業(yè)務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

　　(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓落實到位，才能充實發(fā)揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。

　　(3)根據(jù)目前的收樓情況，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調配合，完成收樓任務。

　　(4)對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應的整改，提高管理質量;對于超出管理標準的要求，按國家及有關規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強對物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

　　(5)加強社區(qū)文化的建設，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

　　(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實行業(yè)主自治，共同管理。

　　三、工程維修

　　四、保安部

　　保安部針對20xx年總結和分析工作情況，繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

　　工作目標

　　住客及公司綜合滿意度95%;

　　無因管理責任事故率0;

　　新員工崗前培訓率100%;

　　不合格項整改率100%;

　　員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

　　突發(fā)事件快速反應率為98%;

　　非正常投訴率低于2%。

　　并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關工作事項的接管，同時全面做好二期有關工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

　　2、做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領導負責;同時落實好春節(jié)期間主管領導巡查和值班;明確強調放假不放制度;組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本咳嗽痹黽雍腿謁奚籃球場地的修復完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關比賽做好準備。

　　3、保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質服務月活動，體現(xiàn)保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

　　4、做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理，提高安防標準。

　　5、針對一、二期消防設備設施的分布和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

　　6、做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉型和建設成為強有力綜合型的隊伍。結合保安職業(yè)特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯(lián)系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總人數(shù)比例為75%，其它占比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價值，做好物業(yè)公司排頭服務部門。

　　7、加強骨干隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質和層次，(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結時工作述職。

　　五、會所經(jīng)營

　　20xx年上半年將繼續(xù)以服務為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法，推出更貼身的服務，把會所經(jīng)營做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調動人員的積極性、創(chuàng)造性;切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務工作的開展。

　　工作目標

　　力爭半年創(chuàng)收3萬元;

　　六、財務管理

　　圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產(chǎn)、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規(guī)范的賬務管理，積極配合業(yè)務部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項工作指標和工作任務，制定物業(yè)財務部10年上半年工作計劃如下：

　　工作目標：

　　服務滿意度90%;

　　控制虧損在20萬元以內(nèi);

　　建立君華物業(yè)成本庫;

　　1、物業(yè)財務部在集團財務中心的統(tǒng)一指導下,根據(jù)物業(yè)公司財務管理制度,結合物業(yè)財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制,及時準確地向管理層提供最真實的財務數(shù)據(jù)。

　　2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。

　　3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30%。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。

　　4、負責各種款項的審核，規(guī)范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業(yè)公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執(zhí)行。財務部門進行監(jiān)督把關。

　　5、完成09年的年終財務總結，進行財務狀況分析，編制財務報告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金計劃，上報集團資金計劃部，根據(jù)集團批準的資金計劃，合理安排物業(yè)公司10年上半年每個月的資金，并與各部門協(xié)商對一些付款計劃進行相應的調整。

物業(yè)工作計劃7

　　一、完善企業(yè)機制，強化基礎管理l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強監(jiān)督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強化小區(qū)責任評估工作推進力度，使各管理處長效監(jiān)管機制健全。

　　二、計財部肩負著調控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經(jīng)濟業(yè)務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業(yè)的相關法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。

　　三、行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務標準和質量、不斷創(chuàng)新員工培訓內(nèi)容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協(xié)調職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關系，創(chuàng)造工作環(huán)境。

　　四、市場部明年要進一步完善各項規(guī)章制度，通過制度促使指標的落實。對物業(yè)市場形勢進行調研，提供詳細資料供公司參考。對標書制作做進一步細化，嚴格按照上海市物業(yè)管理相關規(guī)定和準則制定管理方案，并對商務樓板塊按商場、辦公樓予以分類制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類勞資糾紛的發(fā)生的同時，想方設法規(guī)避人事風險，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行“就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補貼”的優(yōu)惠政策，享受政府補貼，為公司今后的規(guī)模化發(fā)展提供人力資源的保障。

　　五、拓展市場空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競天擇、適者生存。是放之四海而皆準的基本法則，也是市場競爭中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當前，由于物業(yè)市場的迅速擴大，競爭日趨激烈是由經(jīng)濟規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競爭能力，物業(yè)市場的迅速擴大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場競爭的舞臺。

　　六、實施成本控制戰(zhàn)略，通過推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費，建立快速反應機制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務品質。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場，廣泛開展經(jīng)營活動。l承接高端物業(yè)管理服務項目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場迅速擴大，依托現(xiàn)有市場積累經(jīng)驗，廣泛地參與較大范圍市場競爭勢在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營才能產(chǎn)生效益，只有走出去，參與到全面的.、激烈的市場競爭之中，經(jīng)過殘酷的市場競爭的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務品牌。

　　七、鍛造一支技術強、作風過硬的隊伍，通過不斷學習新知識、新技術，為公司的日漸發(fā)展儲備人才。公司的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿足我們?nèi)找嬖鲩L的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級資質邁進的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級職稱以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓力度，擴展服務思路，由于我們直接地、經(jīng)常地接觸著銷售終端——顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨特優(yōu)點。擁有廣闊的物業(yè)市場為物業(yè)企業(yè)進入中介代理領域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢，商場商鋪的經(jīng)營管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會分工的明確和細化，物業(yè)的延伸必然會得到深遠的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟增長點。

　　八、應對物業(yè)公司目前存在的問題進行分析和今后的工作展望目前，物業(yè)公司在內(nèi)部管理方面也就是“軟”管理方面有了很大提高，如服務的及時性、質量、態(tài)度及標準化管理方面，但由于物業(yè)服務中硬件設施不到位，致使部分服務部分達不到需求。員工隊伍整體技術含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內(nèi)部技術潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術人才。公司目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場.

　　九、準備物業(yè)公司運行(特別是開盤期間)所需的辦公設施和辦公用品

　　十、去知名物業(yè)公司參觀學習

　　十一、擬定物業(yè)公司組織架構和銷售期間物業(yè)管理人員編制配備

　　十二、各崗位操作規(guī)程的制定，部分裝裱上墻

　　十三、為開盤招聘和儲備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)

　　十四、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;

　　十五、保安執(zhí)勤用品、保潔物資準備

　　十六、擬定培訓計劃，擬定保安、保潔、辦公相關資料和表格，請專業(yè)公司設計同和物業(yè)“LOGO”

　　十七、擬定開盤物業(yè)配合方案、營銷期間物業(yè)管理工作和臨時工作紀律

　　十八、對保潔、保安、工程、辦公人員進行相關專業(yè)技能培訓和現(xiàn)場指導

　　十九、擬定銷售期間物業(yè)管理服務統(tǒng)一說詞

物業(yè)工作計劃8

　　物業(yè)綠化部剛接管xx的綠化管理，在認真學習好他們良好的管理技術外，也認識到原管理的欠妥之處，現(xiàn)結合園區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域存在的諸多不足因素(種植土均是人工回填土，土層薄而貧瘠，植物生長不良，抗病力低;同時植物種植密度，高病蟲害的發(fā)生和蔓延具備有利條件;且因氣候異常，干旱缺水、高溫，暴雨臺風、氣溫起伏不定等不利因素都給病蟲害的防治和護理工作增加了難度)，故在不繼完善與學習管理技術的基礎上，近期內(nèi)應做好下面幾方面工作：

　　1、加強員工勞動技能的培訓工作，促使員工掌握園區(qū)內(nèi)種植的花草樹木相關知識與基本生長特性，根據(jù)不同花木的生長特性采取相應的管理措施和護理方法，既做到合理的經(jīng)濟化節(jié)能化管理，也能使員工學會不同花草樹木的相關管理和護理技術。

　　2、綠化苗木的修復和補種工作，因項目工程進展程度不一，綠化區(qū)域綠化程度和苗木生長程度也存在較大的差異，綠化植土改良與綠化苗木修復和補種工作要長期進行。

　　3、綠化園區(qū)管理區(qū)域的劃分工作，為充分調動員工的積極性、自覺性和責任感，促使員工做好各自的分工日常管理和相互合作精神，將原小區(qū)域管理劃分成大區(qū)域管理(分成6-8個區(qū)域，2-3人/區(qū)域)，管理員工合理搭配，有計劃有安排地做好每一項工作，努力做到各區(qū)域時時有人管理、跟進和護理，使每個員工對自己所管轄的工作有良好的責任感和成就感，更讓他們在相互合作與竟爭的工作環(huán)境中學會更好的工作技巧和管理技術。

　　4、園區(qū)綠化苗木的統(tǒng)籌管理工作，合理安排和調節(jié)整個綠化園區(qū)的花草樹木修剪、施肥、預防病蟲害的周期性工作，培養(yǎng)良好技能的'專職修剪、施肥、噴藥管理人員，根據(jù)園區(qū)花草樹木的生長情況與生長特性去對它們進行周期性整形修剪，以達到良好的美化效果和自然景觀，讓人們感到生活在回歸大自然的感覺。

　　5、園林苗木的合理種植與管理工作，為節(jié)省工程開支與方便后期管理，在無大面積和大規(guī)模的園林苗木種植的情況下，由物業(yè)綠化部接管園區(qū)內(nèi)的花草樹木的規(guī)劃種植管理工作和苗圃培養(yǎng)場的管理工作，使園林綠化管理技術工作和苗木管理具有連續(xù)性，既能節(jié)省種植管理成本又能培養(yǎng)工人學會相關的種植管理技術和護理技能，更會減少遺留工程和后期重復施工以及減輕維護管理工作。

　　6、加強對人工湖的管理工作，及時放養(yǎng)各種觀賞魚類和配種水生植物(已遞交申請對人工湖水質檢測報告)。

　　7、培養(yǎng)員工自身素質與工作意識，做好員工的備用機動工作,培養(yǎng)和鍛練員工的快速應變能力，使員工在公司急需完成的工作任務或抵抗突發(fā)事件如臺風、水災等自然災害的情況下能得到及時調配和集結。

物業(yè)工作計劃9

　　商業(yè)、寫字樓性質物業(yè)是在建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結構上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風險相對應的商業(yè)原則，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復雜。

　　一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點及成因簡析。

　　我們認為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：

　　（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。

　　相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式，導致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。據(jù)20xx年相關部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導規(guī)則》及相關文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會。”

　　實踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。只有在存在分割產(chǎn)權物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實際上各個產(chǎn)權人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達到成立業(yè)委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務和共同利益關系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

　　物業(yè)公司最擔心的就是與業(yè)委會對抗、導致丟失管理權。沒有業(yè)委會或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會中具有控制權，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

　　（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務在傳統(tǒng)住宅領域外有了新拓展，部分商業(yè)項目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費訴訟案件數(shù)量下降，但個案標的額上升以及針對管理質量、管理內(nèi)容和收費合理性的新訴訟糾紛。

　　深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導致的管理類侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

　　出現(xiàn)以上情形的原因主要歸結為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標準大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務中本應由地產(chǎn)公司負責經(jīng)營的領域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業(yè)務，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權交付給物業(yè)公司代行使權利。

　　在減少了開發(fā)商負擔的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責任和義務，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業(yè)務的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務上。同時，因服務范圍的擴大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調費用的測算是否合理等更加關注。其二，進駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶進行實體經(jīng)營、經(jīng)濟實力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數(shù)量相對下降，不過因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個案欠費的數(shù)額會升高。

　　二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風險防范方面應當注意以下幾點。

　　（一）在接受開發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：

　　1、獨家經(jīng)營權保障條款

　　在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經(jīng)營項目的獨家經(jīng)營權。因此，應當在合同中約定獨家經(jīng)營權的涵義和范圍：

　　（1）明確獨家經(jīng)營權的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業(yè)的范圍。

　　（2）明確違約責任，特別是獨家經(jīng)營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時有權利提前解除合同。

　　2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

　　對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項目開業(yè)日期對于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的，項目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關聯(lián)的中央空調費、水電損耗等費用的標志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調、其他公共設施的啟動準備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達不到商業(yè)預期，也應當開始計算各項費用。

　　對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開業(yè)率上應當在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標準是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的.比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來合法規(guī)避責任和最大程度完成費用收取任務。

　　3、租金遞增率的設定

　　經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應當代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細的市場調查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經(jīng)濟形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導致商戶難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

　　4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛

　　除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經(jīng)營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。

　　但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進行對比分析。如何確定租金是事關開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

　　5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

　　物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務費用、免除中央空調費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關系究竟如何確定？為了財務統(tǒng)計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風險。因為在租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關系且由合同明確約定了權利義務，有據(jù)可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經(jīng)營，雙方的法律關系應如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產(chǎn)損失應如何承擔？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。

　　6、裝修條款引發(fā)糾紛的預防

　　在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時，應對裝修條款詳細加以約定。

　　（1）裝修范圍。根據(jù)有關規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。

　　（2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

　　（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務。

　　（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤入營業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應存在補償問題。但在租賃關系提前結束時，雙方往往會為裝修的補償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時，承租人無權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關票據(jù)、合同等書證，以便雙方結算。

　　（5）對物業(yè)管理來說也應當重視裝修期，在物業(yè)服務合同中約定中央空調在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時段和收費標準，裝修期滿后全額收取空調費。物業(yè)服務費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務，應將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財產(chǎn)損害。

　　7、優(yōu)先續(xù)約權的條款設定

　　一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。基于這種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：

　　（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權。

　　（2）對于長期合作并且商業(yè)信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時享有優(yōu)先權，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權以11000元繼續(xù)承租。

　　（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機構所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續(xù)承租。

　　8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風險

　　在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結的問題。我們認為應當具體情況具體分析。

　　首先應在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權利。此外，應區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應的使用與否的決定權。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權利就受法律保護。此時，雖有免責約定，司法實踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權停水、停電，物業(yè)公司也應事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風險。

　　對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費的斷水斷電問題，按照國務院《物業(yè)管理條例》和各地的物業(yè)管理條例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實踐，均認定物業(yè)公司行為違法。基于物業(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關系，一方付錢，一方提供服務，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護相應設施設備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎設施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業(yè)服務合同中約定當業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時物業(yè)公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔侵權賠償責任。

　　9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風險

　　制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權。實踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執(zhí)行的時間長、過程復雜，為了避免擴大損失，業(yè)主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。

　　其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

　　（二）、物業(yè)服務企業(yè)履行管理義務應當注意的風險與防范

　　1、商業(yè)物業(yè)的保險與風險規(guī)避

　　商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務重點。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設施設備特別是空調、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉嫁風險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

　　事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經(jīng)購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災，在毀壞商戶財產(chǎn)的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：

　　（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災害或意外事故造成的直接物質損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災和爆炸；

　　（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。

　　（3）物業(yè)管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應由物業(yè)公司承擔的經(jīng)濟賠償責任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

　　2、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風險的控制與預防

　　商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業(yè)服務企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業(yè)公司承擔不菲的賠償風險。

　　物業(yè)公司是否應承擔賠償責任關鍵在于判斷停車服務關系是否構成保管合同法律關系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構成保管關系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關系。但車位使用服務這一契約關系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

　　（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質、停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。

　　（2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等。

　　(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領取車輛放行憑證。

　　(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

　　(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。

　　(8)購買保險，分散管理風險。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的進場和撤場

　　俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進場、撤場不當所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調處將會十分復雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。

　　（一）物業(yè)的進場的類型與相關問題

　　商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

　　1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”

　　協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關材料的交付義務。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構筑物一定要把好驗收關，否則因把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：

　　（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設施等問題）。

　　（2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

　　（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。

　　（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標識系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　　（6）對于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設備、設施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權須界定并出具相關證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

　　2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

　　這類交接相對于前者較為復雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進場交接，雙方互相設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

　　（1）一方進場，一方會撤場，雙方都應當組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責人。

　　（2）嚴格執(zhí)行交接流程，對于相關材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導致退出的物業(yè)無法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來函件應當提前與當?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進行確認送達業(yè)務，如發(fā)生拒收的情況，應當采取DV全程跟拍或公證送達。

　　（3）對物業(yè)硬件設施進行驗收。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進行協(xié)調，補救。

　　（5）如雙方發(fā)生沖突，應首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機構請求協(xié)調，在維穩(wěn)的背景下，通過正當?shù)姆绞竭M場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書面答復，本著“求同存異”的原則，逐步進行協(xié)調接收。

　　（二）物業(yè)撤場應當注意的問題

　　一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤，依據(jù)合同行使解除權被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應當如何交接，此時注意兩個原則：

　　1、應注意“程序合法，取證充分。”對于無人配合或設置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

　　（1）成立撤場工作領導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；

　　（2）做好交接計劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時間點管理責任發(fā)生轉移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；

　　（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

　　(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；

　　(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

　　(6)將所有日常運營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類分箱封存并標記清晰；

　　（7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

　　(8）對于開發(fā)商拒絕接受的財務資產(chǎn)應當預先安排公證提存等措施保管妥當；

　　（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據(jù)。

　　2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機構，事先向相關機構報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現(xiàn)場見證；必要時候將撤場證據(jù)和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場后向政府機構提交報告。

　　3、整理并備份管理資料，做好財務核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。

　　（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時無法舉證；

　　（2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費，撤場前應對管理期限內(nèi)的物業(yè)費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發(fā)出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費；

　　（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；

　　（4）撤場前對物業(yè)共用部分，共用設備的維保養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

　　（5）做好財務核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費用統(tǒng)計；可能將來帶有收益性質的物業(yè)服務項目的測算，可以委托審計機構進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

　　總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風險需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

物業(yè)工作計劃10

　　一、咨詢服務

　　1.遇見客人或領導時，立刻停下手中工作，站立，面帶微笑。

　　2.詢問客戶需求，傾聽客戶問題，根據(jù)所了解情況為客戶提供正確信息。

　　3.熱情耐心地引導問路來訪客戶，指明位置、樓層和行走路線。

　　4.嚴守客戶機密，不提供物業(yè)/客戶的內(nèi)部管理信息。

　　5.對客服務時應保持正確的.坐姿、站姿或走姿。體態(tài)保持端正、自然，走路輕、動作穩(wěn)，使用禮貌用語。

　　6.對客服務時應做到三米之內(nèi)見微笑，一米之內(nèi)聽問候。

　　7.與人溝通時，不能左顧右盼，也不能注視對方時間過長，道別或握手時，應該注視對方。

　　二、接聽電話

　　1.接聽電話問詢及留言工作，遇有不明電話詢問時，禮貌謝絕回答。

　　2.接待員接到需留言電話時，準確地記錄受話人姓名、聯(lián)系電話、事由等事項，及時轉交當事人。

　　3.電話鈴響在3聲之內(nèi)接起。接轉、掛斷電話時，應輕拿輕放。使用普通話，語音清晰，電話中的語速應稍慢，音調要親切柔和。接聽電話時，應讓對方感到親切，精神狀態(tài)良好而非懶散。

　　4.填寫記錄時，字跡清晰，內(nèi)容詳細工作任務工作內(nèi)容質量要求.

　　三、接待服務

　　1.熱情接待公司訪客及會議人員，做好會議服務工作。

　　2.負責外來人員登記工作。

　　3.負責外借用品的辦理工作。

　　4.接待推銷人員，不“推擋”推銷人員，將推銷材料完整的收集保存上交領班。

　　5.主動示意，姿態(tài)優(yōu)美，舉手投足符合禮儀規(guī)定。

　　6.仔細核對外協(xié)人員、借物人員證件的有效性。

　　7.對客服務中注意使用禮貌用語。做到“三聲”：來有迎聲、問有答聲、走有送聲。

　　8.在服務過程中，不得對客人無禮，不得對客人不理不睬。客人有疑問時，要耐心解釋，不得與客人爭辯。當處理有困難時應及時向上級報告。

　　四、文案工作

　　1.負責規(guī)定區(qū)域內(nèi)文件打印、復印工作，須認真核對校驗稿件的準確性，確保無差錯。

　　2.文件打印應仔細校稿，無錯字、漏字現(xiàn)象，標點正確。交稿前仔細與原稿進行再校對，準確無誤后方可上報。

　　3.節(jié)約紙張，符合文件復印控制要求，做好復印記錄。

　　五、郵件分揀

　　1.負責客戶區(qū)域郵件、報刊二次分揀工作，應及時、仔細的將郵件、報刊發(fā)送到客戶手中。

　　2.郵件應及時送達，不得出現(xiàn)私扣、誤發(fā)、遲發(fā)現(xiàn)象。符合郵件、報刊分揀、發(fā)送要求。

物業(yè)工作計劃11

　　一、XX項目

　　1、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。

　　2、督促整理好第XX-XX幢(共XX戶，已收樓XX戶)房屋檔案資料。

　　3、跟進部分綠化植物的補種和改造。

　　4、做好外圍紅線報警的使用與維護，包括內(nèi)外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。

　　5、制定安全警報現(xiàn)場跟蹤與核實，明確解除警報及記錄操作相關要求，避免作業(yè)疏忽。

　　6、督促做好XX-XX幢相關附屬工程，包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉庫等工作的完善。

　　7、跟進落實好會所泳池的開張營業(yè)，并做好相應的管理與維護工作，包括門票發(fā)售、泳池水質處理等。

　　8、跟進做好小區(qū)健身器材的安裝。

　　9、督促做好各種費用的'追收。

　　二、三個小區(qū)公共事務方面

　　1、回顧三個小區(qū)從去年7月份以來各方面情況，以對比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

　　2、制定《保安器材管理規(guī)定》，包括對講機、巡更棒、門崗電腦等，并認真貫徹實施，明確責任關系，誰損壞誰負責，杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。

　　3、全面推行租賃經(jīng)營服務工作，召開全體工作人員總動員會，明確租賃服務意義目的，統(tǒng)一思想，集體學習相關業(yè)務推廣內(nèi)容和業(yè)務辦理操作流程，確保工作正常進展。

　　4、為提高費用收繳率，確保財務良性循環(huán)，以專題會議形式組織各物業(yè)助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。

　　5、以專題會議形式，組織三個小區(qū)管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業(yè)表格，明確責任關系，杜絕各種同類負面案例再次發(fā)生，全面提高管理服務質量。

　　三、XXXX項目

　　1、擬定"XXXX首屆業(yè)主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施，為創(chuàng)建"市優(yōu)"工作打好基礎。

　　2、做好個別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長到位、管理處負責骨干到位等)，確保項目工作正常運行。

　　3、全力抓好XX-XX幢物業(yè)移交工作，確保業(yè)主滿意。

　　4、督促管理處及時做好XX-XX幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發(fā)通知，要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù)，該區(qū)域摩托車從6月1日起全面執(zhí)行收費。執(zhí)行前協(xié)調保安做好落實工作。

　　5、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。

　　6、督促工程部做好XX-XX幢相關附屬工程，如:道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉庫、車位規(guī)劃等。

　　7、繼續(xù)跟進XX-XX幢綠化種植工作。

　　四、XX居項目

　　1、督促做好第X期共X幢對講機故障檢修。

　　2、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理，維護物業(yè)的完好。

　　3、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強，發(fā)揮標識識別作用，強化憑辦理租賃手續(xù)方可停放，加強收費工作。

　　4、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長期免費停車現(xiàn)象，維護秩序正常。

　　5、督促全面檢測該項目紅外報警系統(tǒng)情況，找出問題所在，并做好相應改善，確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運行。

　　6、對個別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動員拆除，以免影響整體觀容。

　　7、督促完善該項目小區(qū)商鋪的資料管理。

　　8、與財務協(xié)調，及時做好壞帳處理。

　　五、其它事項

　　1、協(xié)調相關部門完成好各項工作任務。

　　2、XX招商登記等工作配合。

　　3、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。

　　以上計劃，也許會存在著不足和瑕疵之處，敬請上級領導審核指示，我好改正不足。

　　物業(yè)管理很重要，這是早就下了定論的了，我們必須要時刻把小區(qū)居民的生活質量提高上去，他們買了我們下去的房子，就應該受到更好的服務。做到小區(qū)衛(wèi)生一塵不染。做到小區(qū)沒有任何安全事故發(fā)生，做到小區(qū)不會有任何的偷盜事件發(fā)生，那就是我們最應該做的后勤保障工作。

　　我們的工作做得好不好，就看我們執(zhí)行工作計劃認真不認真，只要我們我們認真執(zhí)行了，工作了，那么我們的小區(qū)物業(yè)管理工作一定會做的更好!

物業(yè)工作計劃12

　　為了使景祥物業(yè)服務有限公司的全局戰(zhàn)略與公司的發(fā)展緊密同步，共同打造具有景祥物業(yè)特色的企業(yè)品牌，創(chuàng)造高質高效的企業(yè)效益，根據(jù)公司管理要求和各項目實際情況，有關xx年度的經(jīng)營管理工作，現(xiàn)擬定以下xx年度物業(yè)服務工作具體計劃。

　　一、抓好現(xiàn)場管理，優(yōu)化服務質量

　　1、根據(jù)目前狀況，前臺服務、區(qū)域管理、綠化管理、清潔管理、維修作業(yè)、財務費用追收等方面的制度與流程尚未形成規(guī)范體系，必須繼續(xù)整合與再造，并分別整理成專項指導文件，認真貫徹實施。

　　2、一切圍繞“規(guī)范和優(yōu)質”開展工作，強化計劃先行，對各主管以上人員嚴格按《工作計劃》要求，每日、每周、每月完成相應的計劃工作，并要求完成好相應任務，避免工作的盲目性。

　　3、按質量目標要求，全面抓好服務質量體系運行管理工作，認真收集和點評小區(qū)出現(xiàn)的各種典型案例，嚴格要求各部門做好日檢、周報等工作，每月定期組織和召開服務質量評估會議，努力改善和提高整體服務質量；堅持月度物業(yè)綜合檢查，對小區(qū)各項整治改善工作，明確主次責任部門（人）并抓好現(xiàn)場跟進、驗證和反饋，避免管理上的真空。

　　4、全面整頓小區(qū)長期亂停亂放、而且不交納費用的車輛，重點整治老舊房屋第9、第10、第15棟的摩托車、電動車，先強化停放到指定位置，然再執(zhí)行收費。在執(zhí)行整頓前，先制定有明確、可行的措施，盡量降低矛盾的激化，維護小區(qū)管理秩序正常。該項工作于xx年1月底前全面鋪開。

　　5、各部門實行分區(qū)管理、加強監(jiān)督，責任到人。對各區(qū)域的設備設施、清潔衛(wèi)生等管理，均明確操作責任人（清潔工）和監(jiān)督責任人（物業(yè)主管），將相關工作人員的相片、職務和聯(lián)系電話在各樓宇信息欄頂上進行公示，以便業(yè)主與內(nèi)部的溝通和識別。該項工作在xx年2月底前實施。

　　6、抓好物業(yè)驗收接管和移交工作，加強縱橫向溝通協(xié)調，妥善解決業(yè)主各種投訴和工程遺留問題，確保物業(yè)服務中心業(yè)務正常開展。

　　7、嚴格履行裝修申報項目的審核審批制度，加強現(xiàn)場巡查工作，杜絕各種亂倒亂放、亂搭亂建等違規(guī)現(xiàn)象，維護各小區(qū)物業(yè)外觀的統(tǒng)一與完好，確保小區(qū)物業(yè)的保值與升值，“裝修手續(xù)辦理流程圖”、“客戶投訴處理流程圖”，以KT板掛形式精致制作，并于各小區(qū)服務中心處進行公示，按章操作。該項工作于xx年3月底前完成。

　　8、抓好各現(xiàn)場管理的同時，建立好各方面記錄，包括各保安崗位工作記錄記錄臺帳、清潔日檢工作記錄、設備設施管理記錄、市政管道疏通記錄、綠化清潔用水記錄、管理人員巡崗工作記錄等，以便追溯核查。

　　9、強化保安管理工作，嚴格按各崗位工作描述控制好各外來車輛和外來人員進入小區(qū)，杜絕各治安案件發(fā)生，確保治安環(huán)境良好。

　　10、在各小區(qū)管理處和主出入口合理位置，設置明顯的服務工作意見箱，在管理服務上，接受公司各部門和廣大業(yè)主的監(jiān)督。該項工作于xx年2月底前實施。

　　二、抓好培訓、考核和獎懲工作、提高員工綜合素質

　　1、完善培訓計劃，堅持開展業(yè)務培訓工作，內(nèi)容包括 “制度和流程培訓”，“物管知識培訓”、“各種應知應會培訓”、“禮貌禮儀培訓”、“物管政策法規(guī)培訓”等，整體培訓計劃擬定于xx年5月底前完成，對員工全年的培訓課時要求不小25小時。

　　2、根據(jù)不同部門工作性質，盡量以規(guī)范量化標準，制定相應的“獎懲細則”和“績效考核標準”。該項工作于xx年5月底前完成。

　　3、對員工績效考核考期為每半年度一次，通過公平、公正、公開的原則進行考核，通過考核結果，體現(xiàn)出員工的價值，對優(yōu)秀和先進的員工適當獎勵和激勵；對個別落后和末位的員工，通過再次培訓仍不合格的，實行淘汰處理。擬定于xx年6月至7月中旬完成本年度的物業(yè)服務管理考核工作。

　　三、抓好宣傳宣導工作，建立回訪制度，樹立業(yè)主良好信心

　　1、按中國民族傳統(tǒng)風俗和國家的法定節(jié)日，協(xié)調做好社區(qū)文化活動宣傳工作，營造良好的社區(qū)文化氛圍，包括“五一”、“中秋/國慶”、“圣誕/元旦”、“春節(jié)/元宵”等；并全力協(xié)助公司做好各種其他節(jié)日活動舉辦。

　　2、定期向業(yè)主宣傳相關的物業(yè)管理政策法規(guī)，讓物業(yè)管理的`概念及意識深入人心，倡導業(yè)主積極參與小區(qū)的管理，通過互動，使之形成良好互相監(jiān)督局面，共同維護小區(qū)的良好環(huán)境；通過小區(qū)信息欄的宣傳平臺，充分發(fā)揮宣導作用。在小區(qū)內(nèi)盡量降低各種違章違規(guī)行為，從而促進小區(qū)兩個文明的建設和健康發(fā)展，樹立龍隱山莊小區(qū)良好形象。

　　3、加強與業(yè)主良好的溝通關系，建立良好的回訪制度，根據(jù)各板塊工作性質，設定各種回訪咨詢內(nèi)容，實行預約上門拜訪，認真聽取客戶的寶貴意見，并做好匯總和分析，將回訪的結果作為專題研討內(nèi)容。在xx年一季度開始，要求各管理處每季度回訪已入住的業(yè)主，不得小于30%。對業(yè)主提出的問題必須按規(guī)定的時效及時回復，不斷地提高業(yè)主的滿意度，樹立業(yè)主良好信心。

　　四、抓好成本控制，實行開源節(jié)流

　　1、厲行節(jié)約從點滴做起，將常用的印刷表格全面落實到位，盡量降低辦公費用的支出。

　　2、各部門所需的辦公用品及費用，須按計劃定量定額做好分配。

　　3、節(jié)約水電能源，控制好各小區(qū)公共水電費用的支出，對各小區(qū)的公共水電表，做好定量定額核算，發(fā)現(xiàn)問題及時追查原因，杜絕各種浪費現(xiàn)象。在日常上，發(fā)揮技術作用，想盡一切節(jié)能辦法節(jié)約能源，如10棟的部分路燈，可以實行“隔盞亮”的辦法照明，在xx年度龍隱山莊小區(qū)公共水電支出，力求在20xx年度總支出基礎上下降10%～15%。

　　4、大力開展創(chuàng)收工作，加大費用追繳力度，將費用收繳率的高低，作為衡量項目經(jīng)理、主任經(jīng)營管理能力的標準之一。在xx年度，將各小區(qū)摩托車、電動車停放收費作為創(chuàng)收的工作重點。尤其是第9、10、14、15棟的停車收費，力爭在xx年度加大收取力度以彌補經(jīng)營不足部分。

　　5、在日常維修維護上，對各種材料的成本和使用嚴格控制，在選料用料方面按優(yōu)質優(yōu)價、貨比三家執(zhí)行；對維修項目的決定和經(jīng)費的使用做到合情合理，杜絕各種不應有的開支和浪費現(xiàn)象。

　　6、充分利用人力資源，因崗沒人，控制好人力成本，杜絕資源浪費，在用人上，盡量利用復合型人才，在操作上實現(xiàn)“一職多能”的效果。如：一個維修工，既能完成水電方面工作，也能完成燒焊方面工作，這樣既能提高工作效率，也能避免資源的過剩或浪費，達到相得益彰的目的。

　　7、對小區(qū)xx年度的經(jīng)營收支，在無特殊情況影響下，務求控制在預算范圍內(nèi)。

物業(yè)工作計劃13

　　（一）公共設備設施維修保養(yǎng)及管理

　　1、加大對施工單位的協(xié)調力度，爭取在2月底完成對西區(qū)柴油發(fā)電機故障的維修（柴油機控制電腦主板維修、更換乳化的潤滑機油）。

　　2、跟進公共設備設施保修遺留問題，提出解決方案及建議，協(xié)調相關施工單位繼續(xù)維修整改。

　　3、對生活水池水位控制和報警的改良，加大安全系數(shù)，消除安全隱患，保障財產(chǎn)安全。

　　4、聯(lián)系施工單位檢修水泵監(jiān)控系統(tǒng)，并對保安部值班人員和工程部人員進行水泵監(jiān)控系統(tǒng)操作培訓。

　　5、對公司接管物業(yè)項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進行檢驗和資料核實。

　　6、理清施工單位對L4區(qū)公共設備設施的保修期限，明確保修責任。

　　7、制定公共設備設施外委保養(yǎng)資金預算上報公司審核，提出外委保養(yǎng)方案。

　　8、建立詳盡的設備臺賬、設備清單。

　　9、編制詳細的設備、設施維修保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準，要求部門員工嚴格按計劃按標準執(zhí)行設備保養(yǎng)，使設備運行安全、可靠，延長其使用壽命，達到保值、增值的目的。

　　（二）營銷工作的配合

　　積極的配合銷售部門的工作，保障各樣板房、售樓大廳及各相關配套設施的正常運作，給營銷工作創(chuàng)造良好氛圍與環(huán)境。

　　（三）戶內(nèi)維修服務

　　1、首先重點抓公共設施設備巡查、保養(yǎng)、維修工作，確保設備處于良好的運行狀態(tài)，同時重視戶內(nèi)維修服務工作，做到 "兩手抓，兩手都要硬"。結合目前人力不足的情況，每天日班、中班各安排1名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務，主要解決影響業(yè)主正常生活的報修項目。

　　2、協(xié)調客服部理清裝修單位、施工單位對戶內(nèi)裝修保修范圍，屬保修范圍的，由客服部協(xié)調相關責任單位解決，減輕戶內(nèi)維修壓力；

　　3、建議公司確定幾家特約維修單位，當接到超出工程部業(yè)務范圍或服務能力范圍的項目，如業(yè)主要求，可向業(yè)主提供特約維修單位的相關信息，由業(yè)主聯(lián)系上門服務維修。

　　（四）制度建設

　　1、根據(jù)小區(qū)設備狀況和服務特點，制定物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質量手冊，完善工程部的規(guī)章制度。

　　2、應用ISO文件健全園區(qū)的公共設施、設備系統(tǒng)的運行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程，科學管理設備設施，確保所轄系統(tǒng)設備的安全運行。

　　（五）規(guī)范管理

　　1、用物業(yè)管理ISO程序文件、工作規(guī)范、質量手冊和各類記錄表格，規(guī)范管理，提高物業(yè)管理水平。

　　2、組織本部員工學習公司的規(guī)章制度，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則，認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度。

　　3、組織下屬員工配合客服部做好業(yè)戶服務工作，不定期與客戶服務部開展討論、溝通，共同進步。

　　（六）隊伍建設

　　1、加強員工技能培訓

　　（1）針對所管轄物業(yè)各類設備、設施的運行狀態(tài)、功能和技術特性，全年開展理論學習、現(xiàn)場解說和操作培訓，要求各員工清楚和熟悉各類設備的位置和操作方法。

　　（2）針對下屬員工的技術狀況，編制專業(yè)知識培訓計劃，按計劃執(zhí)行，并定期考核。

　　（3）鼓勵員工在業(yè)余時間參加技能培訓，培養(yǎng)一專多能的技術骨干（目前我部有三名員工參加了供電局的高壓進網(wǎng)操作培訓）。

　　2、重視思想教育

　　（1）強化安全生產(chǎn)意識，預防為主，防患于未然，確保人身安全和設備安全。

　　（2）重視職業(yè)道德教育，端正員工的工作態(tài)度，嚴格管理，樹立正氣。堅決淘汰四種人：只說不干的人；人浮于事的.人；業(yè)務水平不高，又不求上進的人；利用職務之便，謀取私利的人。

　　（3）加強物業(yè)管理服務意識教育，培養(yǎng)競爭意識，提高員工素質，加強員工的團隊精神教育，增強凝聚力。

　　3、促進人才培養(yǎng)

　　一年內(nèi)培養(yǎng)50%的基層員工具備領班的素質、領班具備主管的素質、主管具備經(jīng)理的素質，為公司的發(fā)展儲備、輸送骨干人才。

　　對公司前景的展望

　　1、強化管理，把公司做強

　　通過強化管理，使公司的物業(yè)管理服務科學化、正規(guī)化、專業(yè)化、綜合一體化，在一年至兩年內(nèi)把公司做強，儲備管理人才，打造公司的誠信品牌。

　　2、規(guī)模化運作，把公司做大

　　以zz物業(yè)管理作基礎，成立經(jīng)營部，對外接管樓盤，擴大員工的發(fā)展空間，使公司運作規(guī)模化，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　擴展閱讀：

　　工作計劃書怎么寫

　　工作計劃是一個單位或團體在一定時期內(nèi)的工作打算。寫工作計劃要求簡明扼要、具體明確，用詞造句必須準確，不能含糊。

　　（一） 工作計劃的格式：

　　1、計劃的名稱。包括訂立計劃單位或團體的名稱和計劃期限兩個要素，如“××學校團委20xx年工作計劃”。

　　2、計劃的具體要求。一般包括工作的目的和要求，工作的項目和指標，實施的步驟和措施等，也就是為什么做、做什么怎么做、做到什么程度。

　　3、最后寫訂立計劃的日期。

　　（二） 工作計劃的內(nèi)容。一般地講，包括：

　　1、情況分析（制定計劃的根據(jù)）。制定計劃前，要分析研究工作現(xiàn)狀，充分了解下一步工作是在什么基礎上進行的，是依據(jù)什么來制定這個計劃的。

　　2、工作任務和要求（做什么）。根據(jù)需要與可能，規(guī)定出一定時期內(nèi)所應完成的任務和應達到的工作指標。

　　3、工作的方法、步驟和措施（怎樣做）。在明確了工作任務以后，還需要根據(jù)主客觀條件，確定工作的方法和步驟，采取必要的措施，以保證工作任務的完成。

　　（三） 制訂好工作計劃須經(jīng)過的步驟：

　　1、認真學習研究上級的有關指示辦法。領會精神，武裝思想。

　　2、認真分析本單位的具體情況，這是制訂計劃的根據(jù)和基礎。

　　3、根據(jù)上級的指示精神和本單位的現(xiàn)實情況，確定工作方針、工作任務、工作要求，再據(jù)此確定工作的具體辦法和措施，確定工作的具體步驟。環(huán)環(huán)緊扣，付諸實現(xiàn)。

　　4、根據(jù)工作中可能出現(xiàn)的偏差、缺點、障礙、困難，確定預算克服的辦法和措施，以免發(fā)生問題時，工作陷于被動。

　　5、根據(jù)工作任務的需要，組織并分配力量，明確分工。

　　6、計劃草案制定后，應交全體人員討論。計劃是要靠群眾來完成的，只有正確反映群眾的要求，才能成為大家自覺為之奮斗的目標。

　　7、在實踐中進一步修訂、補充和完善計劃。計劃一經(jīng)制定出來，并經(jīng)正式通過或批準以后，就要堅決貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，往往需要繼續(xù)加以補充、修訂，使其更加完善，切合實際。

物業(yè)工作計劃14

　　物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在，在公司領導的關愛下逐步走入營運管理階段，為了能使物業(yè)公司達到集團領導的預期（獨立運營，自負盈虧），z物業(yè)管理有限公司正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場，提升品牌，樹立物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務水平和服務質量，加強員工隊伍綜合素質修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高業(yè)主滿意度，引進競爭上崗機制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，特此擬定以下工作計劃：

　　一﹑充分發(fā)揮z物業(yè)公司的團結協(xié)作精神，調動員工的主觀能動性和增強主人翁意識。

　　1﹑每周召開一次工作例會，在總結工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。

　　2﹑不定期開展團隊活動。組織員工進行愛衛(wèi)生﹑愛護小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動，增強員工的凝聚力和向心力。

　　二﹑轉變思想，端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主（住戶）服務意識。

　　為了提升服務水平，我們將推行"全員首接責任制".每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務中心，并有義務跟蹤處理結果，通知建議人，使服務得到自始至終完整體現(xiàn)。樹立以業(yè)主為中心，并在首接責任制的同時，推進"一站式"全新的服務理念。